Presse und Medien — Pressemeldungen
11. April 2011 — vdw Niedersachsen Bremen legt Wohnungsmarktstudie vor
Die Städte gewinnen – die Fläche verliert!
Presseveröffentlichungen am 11. und 12. April 2011:
http://www.hna.de/nachrichten/niedersachsen/sueden-weiterer-leerstand-1200719.html
http://www.ndr.de/regional/niedersachsen/wohnen117.html
http://www.newsclick.de/index.jsp/menuid/10200370/artid/14031804
http://www.nwzonline.de/Aktuelles/Wirtschaft/Nachrichten/NWZ/Artikel/2582314/Haushaltsgroesse-schrumpft-weiter.html
http://www.haz.de/Nachrichten/Wirtschaft/Niedersachsen/Niedersaechsische-Grossstaedte-werden-attraktiver
Pressetext des vdw:
Hannover. Die Wohnungsmärkte in Niedersachsen und Bremen bieten kein einheitliches Bild. Während sich aktuell im ländlich strukturierten Südniedersachsen sowie in den Küstenregionen aber auch in Delmenhorst Wohnungsleerstände verfestigen, verzeichnen vor allem Ballungsräume bzw. die „Speckgürtel“ um Hamburg und Bremen eine große Wohnungsnachfrage. Bis zum Jahr 2025 wird die Schere noch weiter auseinandergehen. Zu den „Gewinnern“ zählen insbesondere Hannover, Braunschweig, Lüneburg und Oldenburg. Dagegen werden Vermieter in den Regionen von Aurich bis Cuxhaven und von Soltau bis Osterode zunehmend Schwierigkeiten bekommen. Dies sind Ergebnisse einer Studie des Hamburger Forschungsinstituts GEWOS im Auftrag des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw), die am Montag in Hannover vorgestellt wurde.
Bereits zum vierten Mal nach 2002, 2005 und 2008 hat GEWOS die Wohnungsmärkte in den beiden Bundesländern für den vdw untersucht. Die gravierenden regionalen – zum Teil sogar lokalen – Unterschiede kommentiert vdw-Verbandsdirektor Bernd Meyer: „Wir müssen nach dieser Analyse sehr genau hinschauen, welche wohnungspolitischen Instrumente wo eingesetzt werden können. Förderpolitik nach Schema F ist fehl am Platz.“
Was sind die wesentlichen Trends, die sich aus der neuen GEWOS-Studie ablesen lassen:
- Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Niedersachsen wird weiter abnehmen – von derzeit 2,26 auf 2,16 Personen pro Haushalt im Jahr 2025.
- Die Nachfrage nach Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen nimmt kräftig zu.
- Das Durchschnittsalter der Bevölkerung steigt; das Angebot barrierefreier Wohnungen muss ausgeweitet werden.
- Die großen Städte gewinnen vor allem Einwohner im Alter von 18 bis 25 Jahren hinzu.
- In zunehmendem Maße werden Wohnhäuser abgerissen, weil sich eine energetische Sanierung nicht mehr wirtschaftlich darstellen lässt. Die Mitgliedsunternehmen im vdw erwarten, dass rund drei Prozent ihres Bestandes davon betroffen sein könnten.
- Auch im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern droht zunehmender Leerstand, weil die angebotenen Immobilien den Bedürfnissen der Nachfrager nicht entsprechen.
- Bis zum Jahr 2025 hat GEWOS für das Verbandsgebiet einen jährlichen Neubaubedarf von 16.750 Wohnungen ermittelt.
Einige regionale Beispiele, die verdeutlichen, wie sehr die Wohnungsmarktentwicklung auseinanderdriftet. Grundsätzlich dürfte gelten: Je jünger die Bevölkerung in den Städten und Gemeinden ist, desto geringer ist das Risiko von Leerständen.
Entwicklung in der Stadt Hannover:
Die Zahl der Haushalte in der Landeshauptstadt wird im Betrachtungszeitraum von 2009 bis 2025 um 11.000 auf 285.250 steigen, die Einwohnerzahl von 518.500 auf 533,750. Zugleich rechnet GEWOS mit einem Rückgang der nutzbaren Wohnungen von derzeit 268.000 auf 259.250 Einheiten. Gründe dafür: Abriss, Zusammenlegung, mangelnde Nachfrage. Daraus resultiert aus heutiger Betrachtung für 2025 ein erheblicher Nachfrageüberhang von bis zu zehn Prozent. Beachtenswert: Hannover bleibt eine vergleichsweise junge Stadt. Die Statistiker gehen davon aus, dass der Anteil der unter 60-Jährigen 2025 bei rund 70 Prozent liegt. Die Wohnungsnachfrage wird von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten geprägt, die praktisch in allen Preislagen suchen. „Innenstadtnahe Lagen für den Wohnungsneubau zu aktivieren, ist sicherlich die richtige Strategie. Darüber hinaus müssen ggf. auch stark modernisierungsbedürftige Altbestände durch moderne Neubauten ersetzt werden. Die Politik kann an dieser Stelle sicherlich mit gezielten Förderprogrammen Anreize schaffen“, meint vdw-Chef Meyer.
Entwicklung in der Region Hannover:
Deutlicher Bevölkerungsrückgang von 614.500 auf 582.750 auf der einen Seite, aber nur geringe Abnahme der Haushaltszahlen von 277.250 auf 276.000 – der Wohnungsmarkt scheint vom Bevölkerungsrückgang unberührt. Beachtenswert ist allerdings die zunehmende Alterung der Bevölkerung im ehemaligen Landkreis Hannover. 2009 betrug der Anteil der über 60-Jährigen 27 Prozent, 2025 werden es 36 Prozent sein (wobei sich der Anteil über 80-Jährigen von fünf auf neun Prozent fast verdoppelt).
Entwicklung in der Stadt Salzgitter:
Zu den großen „Verlierern“ in der Wohnungsmarktanalyse zählt die Industriestadt Salzgitter. Ihr droht bis zum Jahr 2025 ein Bevölkerungsverlust von 22 Prozent auf dann nur noch 81.750 Einwohner. „Eine dramatische Entwicklung, die die gesamte kommunale Infrastruktur gefährdet“, sagt Bernd Meyer. Zumal sich auch die Zahl der Haushalte merklich von 47.000 auf 38.750 reduziert. Meyers Bilanz: „Aus heutiger Sicht rechnen wir für Salzgitter im Jahr 2025 mit einem Wohnungsleerstand von 11.250 Einheiten. Das wäre fast jede vierte Wohnung. Hinzu kommt eine überdurchschnittlich alternde Bevölkerung. Salzgitter wird somit zum städtepolitischen Ernstfall. Landes- und Kommunalpolitik sind gefordert. Das gesamte Instrumentarium von Städte- und Wohnungsbauförderung muss eingesetzt werden.“
Entwicklung in Braunschweig:
Nur wenige Kilometer entfernt von Salzgitter hat Braunschweig in den vergangenen Jahren die Trendumkehr geschafft. Noch in den ersten GEWOS-Studien waren auch Braunschweig nachhaltige Wohnungsleerstände prognostiziert worden. Doch eine dynamische Entwicklung am Arbeitsmarkt, ein attraktives Hochschulangebot sowie auf die Bedürfnisse älterer Menschen ausgerichtete Wohnangebote lassen die Zahl der Haushalte von derzeit 131.000 auf 136.250 im Jahr 2025 steigen. Daher erwartet GEWOS für 2025 einen Nachfrageüberhang von 8250. Die Empfehlung daher: gezielter Wohnungsneubau insbesondere für kleine Haushalte sowie für junge Leute mit höheren Ansprüchen ans Wohnen.
Entwicklung in der Stadt Oldenburg:
Nach Berechnungen von GEWOS wird die Einwohnerzahl der Stadt von derzeit rund 168.500 bis zum Jahr 2025 auf 175.750 steigen (plus drei Prozent). Die Zahl der Haushalte klettert sogar um sechs Prozent von 81.000 auf 88.000. Dieser dynamischen Entwicklung hinkt das Wohnungsangebot hinterher, so dass im Jahr 2025 rechnerisch rund 4000 Wohnungen in Oldenburg fehlen. Meyer: „Die Zahlen liegen auf dem Tisch – nun muss gehandelt werden.“
Entwicklung im Landkreis Oldenburg:
Anders als in der Stadt nimmt der Anteil der älteren Menschen bis 2025 deutlich zu. Jeder dritte Landkreisbewohner wird dann 60 Jahre und älter sein. Weil auch die Haushaltszahlen von derzeit 52.000 auf dann 54.500 steigen werden, stehen die Landkreiskommunen sowohl vor einem demografischen als auch vor einem quantitativen Problem. „Auch in ländlichen Gebieten gilt es, generationengerechten Wohnraum zu entwickeln – ohne Schwellen und mit Grundrissen, die den Bedürfnissen älterer Menschen entsprechen“, meint Verbandsdirektor Bernd Meyer.
Entwicklung im Landkreis Ammerland:
Auch im Ammerland wird die Bevölkerung zunehmend älter. Sind heute rund 27 Prozent der Bewohner 60 Jahre und älter, werden es 2025 etwa 36 Prozent sein. Bei einer stabilen Einwohnerzahl von 119.000 wäre dies eine Zunahme von mehr als 10.000 Personen. „Eine im Vergleich zu anderen Regionen im Verbandsgebiet überdurchschnittliche Entwicklung. Die Wohnangebote für Senioren müssen daher spürbar ausgeweitet werden“, sagt Meyer. Dem Wohnungsmarkt im Landkreis drohen nach GEWOS-Angaben bis 2025 Leerstände bis sechs Prozent. Ein Grund: die nach wie vor ungebremste Neubautätigkeit. Der vdw-Direktor dazu: „Wir können nur empfehlen, im Landkreis zu einer integrierten Wohnungsmarktentwicklung zu kommen. Sonst werden einerseits Überangebote produziert und andererseits fehlen Wohnungen, die auf die Bedürfnisse älterer Menschen abgestimmt sind.“
Was ergibt sich aus diesen Erkenntnissen für die Wohnungswirtschaft auf der einen Seite und für die Landes- bzw. Stadtpolitik andererseits?
1. Kleine und preisgünstige Wohnungen werden knapp
In Niedersachsen wird die Zahl der geförderten Mietwohnungen bis 2025 um mehr als 20.000 auf dann vermutlich nur noch rund 12.000 Wohnungen zurückgehen. Bereits jetzt zeigen sich in fast allen Lagen Defizite im Segment der kleinen, preisgünstigen Wohnungen. Diese Entwicklung ist durch den steigenden Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten, die wachsende Zahl an Empfängern von Transferleistungen und Personen in unsicheren Arbeitsverhältnissen sowie durch steigende Energiekosten bedingt. Der Erlass strengerer Vorgaben für „angemessenen Wohnraum“ seitens der Kommunen hat selbst in einfachen Lagen die Nachfrage nach preisgünstigen Ein- bis Zweizimmerwohnungen erkennbar anziehen lassen - mit fortschreitender Tendenz.
2. Bestandsanpassung sind notwendig
Der demografische Wandel zwingt die Wohnungsunternehmen zu Bestandsanpassungen, um die Wohnungen generationengerecht herzurichten. Außerdem gilt es den vereinbarten Zielen des Klimaschutzes zu entsprechen. Darüber hinaus gibt es immer individuellere Wohnwünsche, denen die Anbieter möglichst entsprechen wollen, um ihre Kunden nicht zu verlieren. Bernd Meyer: „Unsere Mitgliedsunternehmen setzen in Sachen Bestandsaufwertung Maßstäbe. Sie tragen dazu bei, dass Wohnstandorte attraktiv und Nachbarschaften sicher sind.“
3. Wohnungsbauförderung ist weiterhin notwendig - aber in modernisierter Form
Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten mit geringem Neubauvolumen und einem abschmelzenden Bestand an gebundenen Wohnungen zeigen sich bereits heute Engpässe. Aber auch in schrumpfenden Wohnungsmärkten, in denen die Erwirtschaftung einer angemessenen Rendite immer schwieriger wird, müssen Abriss und Ersatzneubau sowie energetische Sanierungen stattfinden. „Hierfür wäre Förderung wichtig, aber die klassischen Instrumente der Wohnraumförderung sind nicht hinreichend attraktiv“, betonte vdw-Chef Meyer.
Wie eine erst kürzlich unter den Mitgliedsunternehmen des vdw durchgeführte Befragung ergab, besteht zwar bei über zwei Dritteln der Unternehmen ein grundsätzliches Interesse an einer entsprechenden Förderung, aufgrund der starren Mietobergrenzen und Belegungsbindungen wurde jedoch zumeist auf diese verzichtet.
Der vdw hat aktuell angeregt, dass in Niedersachsen die Möglichkeiten der NBank für die Förderung strategisch genutzt wird. Die NBank kann sich günstig refinanzieren und bei Zinszuschüssen des Landes ein Darlehensvolumen aktivieren, das deutlich über dem Volumen der heutigen Wohnraumförderung liegt. Im Neubau kann damit ein Wohnungsangebot für mittlere Einkommen entwickelt werden, sowie die Modernisierungsquote besonders im energetischen Bereich deutlich erhöht werden. Nicht zuletzt kommt die Förderung den regionalen Handwerk und der Bauwirtschaft zugute.