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5. April 2011 — vdw Niedersachsen Bremen legt Wohnungsmarktstudie vor
Bremen und Bremerhaven entwickeln sich positiver als vor Jahren erwarten
Bremen. Die Wohnungsmärkte in Niedersachsen und Bremen bieten kein einheitliches Bild. Während sich insbesondere im ländlich strukturierten Südniedersachsen sowie in den Küstenregionen aber auch in Delmenhorst Wohnungsleerstände verfestigen, verzeichnen vor allem Ballungsräume bzw. die „Speckgürtel“ um Hamburg und Bremen eine große Wohnungsnachfrage. Diese differenzierte Betrachtung trifft auch auf das Land Bremen zu: In der Stadt Bremen fehlen Wohnungen, in Bremerhaven stehen Wohnungen leer. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Studie des Hamburger Forschungsinstituts GEWOS im Auftrag des vdw Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen.
Bereits zum vierten Mal nach 2002, 2005 und 2008 hat GEWOS die Wohnungsmärkte in den beiden Bundesländern für den vdw untersucht. Die gravierenden regionalen – zum Teil sogar lokalen – Unterschiede kommentiert vdw-Verbandsdirektor Bernd Meyer: „Wir müssen nach dieser Analyse sehr genau hinschauen, welche wohnungspolitischen Instrumente wo eingesetzt werden können. Förderpolitik nach Schema F ist fehl am Platz.“
Die Zahlen für Bremen und Bremerhaven sprechen Bände. Die Stadt Bremen verzeichnet nach der Wohnungsmarktbilanz von GEWOS derzeit einen Nachfrageüberhang von 7000 Wohnungen (3 Prozent), der im Prognosezeitraum bis 2020 auf 13.250, bis 2025 auf 16.000 Wohnungen steigen wird. In Bremerhaven bietet sich ein anderes Bild: Dort gibt es derzeit einen Angebotsüberhang von 5250 Wohnungen, 2020 könnten es 6250, 2025 sogar 6750 Einheiten sein. Verbandsdirektor Meyer erläutert: „Entgegen unserer ersten Wohnungsmarktprognose für das Jahr 2020 haben beide Städte mittlerweile deutlich bessere Perspektiven. Die vorausberechneten Haushaltszahlen liegen sowohl für Bremen als auch Bremerhaven aus heutiger Warte über den 2002 prognostizierten Werten. Bremen legt kräftig zu. Bremerhaven kann den Abwärtstrend spürbar eindämmen.“
Was ergibt sich aus diesen Erkenntnissen für die Wohnungswirtschaft auf der einen Seite und für die Landes- bzw. Stadtpolitik andererseits?
1. Kleine und preisgünstige Wohnungen werden knapp
Im Land Bremen wird die Zahl der geförderten Mietwohnungen bis 2025 um fast 70 Prozent auf dann vermutlich nur noch rund 3000 Wohnungen zurückgehen. Bereits jetzt zeigen sich in fast allen Lagen Defizite im Segment der kleinen, preisgünstigen Wohnungen. Diese Entwicklung ist durch den steigenden Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten, die wachsende Zahl an Empfängern von Transferleistungen und Personen in unsicheren Arbeitsverhältnissen sowie durch steigende Energiekosten bedingt. Der Erlass strengerer Vorgaben für „angemessenen Wohnraum“ seitens der Kommunen hat selbst in einfachen Lagen die Nachfrage nach preisgünstigen Ein- bis Zweizimmerwohnungen erkennbar anziehen lassen - mit fortschreitender Tendenz.
2. Bestandsanpassung sind notwendig
Der demografische Wandel zwingt die Wohnungsunternehmen zu Bestandsanpassungen, um die Wohnungen generationengerecht herzurichten. Außerdem gilt es den vereinbarten Zielen des Klimaschutzes zu entsprechen. Darüber hinaus gibt es immer individuellere Wohnwünsche, denen die Anbieter möglichst entsprechen wollen, um ihre Kunden nicht zu verlieren. Bernd Meyer: „Unsere Mitgliedsunternehmen setzen in Sachen Bestandsaufwertung Maßstäbe. Etwa die GEWOBA in Bremen und die STÄWOG in Bremerhaven sowie alle Genossenschaften tragen dazu bei, dass Wohnstandorte attraktiv und Nachbarschaften sicher sind.“
3. Wohnungsbauförderung ist weiterhin notwendig - aber in modernisierter Form
Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten mit geringem Neubauvolumen und einem abschmelzenden Bestand an gebundenen Wohnungen zeigen sich bereits heute Engpässe. Aber auch in schrumpfenden Wohnungsmärkten, in denen die Erwirtschaftung einer angemessenen Rendite immer schwieriger wird, müssen Abriss und Ersatzneubau sowie energetische Sanierungen stattfinden. „Hierfür wäre Förderung wichtig, aber die klassischen Instrumente der Wohnraumförderung sind nicht hinreichend attraktiv“, betonte vdw-Chef Meyer.
Wie eine erst kürzlich unter den Mitgliedsunternehmen des vdw durchgeführte Befragung ergab, besteht zwar bei über zwei Dritteln der Unternehmen ein grundsätzliches Interesse an einer entsprechenden Förderung, aufgrund der starren Mietobergrenzen und Belegungsbindungen wurde jedoch zumeist auf diese verzichtet.
Der vdw hat aktuell angeregt, dass im Land Bremen die Möglichkeiten der Bremer Aufbaubank (BAB) für die Förderung strategisch genutzt wird.
Die BAB kann sich günstig refinanzieren und bei Zinszuschüssen des Landes ein Darlehensvolumen aktivieren, das deutlich über dem Volumen der heutigen Wohnraumförderung liegt. Im Neubau kann damit ein Wohnungsangebot für mittlere Einkommen entwickelt werden, sowie die Modernisierungsquote besonders im energetischen Bereich deutlich erhöht werden. Nicht zuletzt kommt die Förderung den regionalen Handwerk und der Bauwirtschaft zugute.