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1. Juli 2009 — vdw kritisiert immer schärfere energetische Standards: Mehr fördern statt fordern!
Wohnungswirtschaft trotzt der Krise:
Hannover. Die 173 Mitgliedsunternehmen im Verband der Wohnungswirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) trotzen der allgemeinen Wirtschaftskrise und bleiben ein wichtiger wirtschaftlicher und sozialer Faktor in beiden Bundesländern. Im vergangenen Jahr investierten sie trotz schwieriger Rahmenbedingungen 565 Millionen Euro. Der größte Teil wird für Klimaschutzmaßnahmen aufgewendet, um Umwelt und Kunden zu entlasten. Allerdings gefährdeten eine verfehlte Förderpolitik, fehlende Mieterhöhungsspielräume und teilweise sogar „klimafeindliche“ Vorgaben für Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbau den Erfolg der vdw-Strategie, sagte vdw-Verbandsdirektor Bernd Meyer am Mittwoch in Hannover.
Mit ihrer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 4,70 Euro pro Quadratmeter bewegen sich die vdw-Mitgliedsunternehmen traditionell im unteren bis mittleren Preissegment und haben damit einen klaren Wettbewerbsvorteil gegenüber vielen anderen Wohnungsunternehmen und Privatvermietern. Zugleich beteiligen sie sich partnerschaftlich mit den Kommunen an der Quartiersentwicklung, der sozialen Betreuung sowie dem Aufbau guter Nachbarschaften.
Wohnen und Klimaschutz
„Unsere Wohnungsunternehmen sind aktive und innovative Vorreiter in Sachen Klimaschutz. Ziel ist eine verbesserte Energieeffizienz von Wohngebäuden – von der optimierten Anlagentechnik über den Einsatz regenerativer Energien bis zur Dämmung der Gebäudehülle“, hob der vdw-Direktor hervor. Meyer warnte den Gesetzgeber davor, die Wohnungsvermieter mit immer neuen Vorgaben zu überfordern: „Wir müssen die Wirtschaftlichkeit unserer Investitionen wahren.“
Die seit 2007 geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) für Wohnimmobilien wird im Herbst durch die EnEV 2009 ersetzt, die die Anforderungen deutlich erhöht. „Jetzt wird aber bereits über die EnEV 2012 diskutiert, die noch drastischere Vorgaben macht“, teilte Meyer mit. Folge: Die Wohnungsunternehmer sind verunsichert. „Wer saniert noch nach EnEV 2009, wenn 2012 schon wieder neues Ungemach droht?“ Überhöhte, wirtschaftlich nicht vertretbare Rahmen-bedingungen verhindern Investitionen. Dringend erforderlich ist zudem eine Novellierung des Mietrechts, die dem Investor ermöglicht, auch den Mieter angemessen an den Investitionen zu beteiligen.
Investitionen der vdw-Mitglieder
Diese Befürchtungen spiegeln sich in den aktuellen Zahlen wider. Für dieses Jahr wird ein leichter Rückgang der Gesamtinvestitionen der vdw-Mitglieder für Modernisierung, Instandhaltung und Neubau um neun Prozent erwartet. 2008 haben die Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften im vdw 565 Millionen Euro investiert. Davon entfielen auf den Bestand 468 Millionen Euro, auf den Neubau 98 Millionen Euro.
Beispiel Hannover
Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen in der Region Hannover bewirtschaftet ca. 6,5 Mio. Quadratmeter Wohnfläche. Durch die umgesetzten Wärmeschutzmaßnahmen (u. a. Dämmung der Fassaden, Modernisierung der Anlagentechnik, Einführung von Blockheizkraftwerken Einsatz regenerativer Energien) seit 1990 wurde eine Einsparung von jährlich rund 75.000 Tonnen CO2 erreicht. Ein Rückgang um rund 18 Prozent.
Beispiel Bremen
Nach einer Untersuchung der Bremer Energie Agentur haben die Wohnungsunternehmen in Bremen und Bremerhaven seit 2005 rund 110 Millionen Euro in die Steigerung der Energieeffizienz von Wohngebäuden investiert. Daraus resultiert in diesem Jahr eine Reduktion des Kohlendioxidausstoßes von 18.000 Tonnen gegenüber 2005.
Neubau
Die Talfahrt beim Wohnungsneubau nimmt dramatische Formen an. Deutschland steht beim Wohnungsneubau im europaweiten Vergleich seit Jahren an letzter Stelle. Weil die Genehmigungszahlen weiterhin rückläufig sind, ist eine Trendumkehr nicht in Sicht. Die vdw-Mitgliedsunternehmen haben im vorigen Jahr 324 (2007: 546) Wohneinheiten fertig gestellt – und selbst dieser vorläufige Tiefpunkt werde in diesem Jahr noch unterboten, vermutet Bernd Meyer.
Damit zeichnen die vdw-Mitglieder den allgemeinen Trend nach. So wurde im vergangenen Jahr in Deutschland mit 173.000 (2007: 211.000) Wohnungen erstmals die 200.000-Marke unterboten. In Niedersachsen wurden nur 14.087 Wohnungen neu gebaut, 5000 weniger als 2007 und immerhin 30.000 weniger als 2000. Für 2009 erwartet die NBank einen weiteren Rückgang auf 13.000 neue Wohneinheiten. „Auch die Politik muss diese Entwicklung genau beobachten und rechtzeitig gegensteuern“, mahnte Meyer. Sonst drohe einigen prosperierenden Regionen wie Oldenburg, Lüneburg oder Göttingen Wohnungsmangel.
Immer weniger Sozialwohnungen
Die Entwicklung im Neubaubereich schlägt direkt auf den Bestand an Sozialwohnungen durch. Gegenüber dem Höchststand von 161.000 belegungsgebundenen Wohnungen im Jahr 1998 hat sich der Bestand mittlerweile fast halbiert und liegt bei rund 86.000. Bis zum Jahr 2020 wird mit einem weiteren Rückgang um mehr als 40.000 Wohneinheiten gerechnet. „Das betrifft vor allem kinderreiche Familien, Alleinerziehende und ältere Menschen, die auf kostengünstigen Wohnraum angewiesen sind“, betonte vdw-Verbandsdirektor Meyer.
Miete und Nebenkosten
„Die Nettokaltmiete beträgt bei unseren niedersächsischen Mitgliedsunternehmen im Durchschnitt 4,81 (2007: 4,71) Euro pro Quadratmeter, in Bremen sogar nur 4,59 (4,57) Euro pro Quadratmeter. Trotz der hohen Investitionen liegen wir nach wie vor deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten und bleiben damit die günstigsten Anbieter von Wohnraum", hob der vdw-Direktor hervor. Eine durchschnittliche Genossenschaftswohnung (63 qm) kostete 2008 in Niedersachsen (inkl. der „kalten“ Betriebskosten) 389 Euro/Monat, bei den Wohnungsgesellschaften lag die durchschnittliche Bruttokaltmiete bei 395 Euro/Monat.
Entgegen der Nettokaltmieten, die seit 2004 in Niedersachsen um 0,23 Euro/qm und in Bremen um 0,09 Euro/qm nur leicht gestiegen sind und damit auch unter der Steigerungsrate der allgemeinen Lebenshaltungskosten lagen, haben sich die „Nebenkosten“ erheblich verteuert. Insbesondere die Energiepreise schlagen sich auf die Wohnkosten nieder: Die durchschnittliche Vorauszahlung für Warmwasser und Heizung erhöhte sich in Niedersachsen von 0,83 auf 1,01 Euro/qm, in Bremen sogar von 0,84 auf 1,23 Euro/qm.
Dagegen konnten die Belastungen der Mieterhaushalte bei den „kalten“ Betriebskosten (z.B. Müll, Abwasser und Versicherungen) durch aktives Management der Wohnungsunternehmen moderat gehalten werden. In Niedersachsen lagen die „kalten“ Betriebskostenvorauszahlungen 2008 bei 1,43 (2004: 1,29) Euro/qm, in Bremen gingen sie sogar zurück auf 1,22 (1,28) Euro/qm.
Umfrage unter Wohnungsunternehmern
Bei der alljährlichen Befragung der Wohnungsunternehmer durch den GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wurde deutlich, dass zwar 62 Prozent der Befragten ihre aktuelle Geschäftslage positiv beurteilten und 35 Prozent immerhin als „befriedigend“ ansahen. Für die künftige Entwicklung erwarten jedoch 14,6 Prozent einen ungünstigeren Verlauf und damit deutlich mehr als im Vorjahr. Wesentliche Gründe: Die geplanten und geforderten Investitionen erfordern hohen Kapitaleinsatz bei steigenden Kreditzinsen und Kreditanforderungen. Und die Zahlungskraft der Mieter wird durch die Wirtschaftskrise geschwächt. Daher erwarten die Wohnungsunternehmer in Niedersachsen und Bremen auch eine zunehmende Nachfrage nach Mietwohnungen im unteren Preissegment – vor allem also nach Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen.